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Bail Commercial - Indemnisation de la perte du droit au maintien dans les lieux

 

Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 Juin 2021 n° 19-21.132

Par un arrêt du 17 juin 2021 n° 19-21.132, la Cour de cassation se prononce à nouveau sur la question de l’indemnisation d’un preneur dont le droit au maintien dans les lieux jusqu’au complet paiement de l’indemnité d’éviction a été bafoué.

Cet arrêt n’a pas reçu les honneurs de la publication car le principe est désormais posé depuis un arrêt de principe de 2017.

Toutefois, cette décision permet de rappeler et préciser le régime d’indemnisation de la violation du droit au maintien dans les lieux du locataire, régime essentiellement prétorien.

L’état du droit positif

Un preneur qui a droit à une indemnité d’éviction a le droit de rester dans les locaux loués, aux mêmes conditions et clauses que le contrat expiré, tant qu’il n’a pas été intégralement payé de l’indemnité d’éviction (C. com. art. L 145-14, al. 1) qui lui est due par le Bailleur, destinée à indemniser le préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Le droit au maintien dans les lieux est fondé sur l’article L 145-28 al 1 du Code de commerce.

Depuis un arrêt de principe de la 3ième chambre civile de la Cour de cassation du 30 novembre 2017, il est désormais acquis que le préjudice né de la violation du droit au maintien dans les lieux est distinct de celui lié au non-renouvellement du bail. (Cass. 3e civ. 30-11-2017 n° 16-17.686 FP-PB, Sté Dukan de Nitya c/ Sté VR services ; confirmé par Cass. 3e civ. 27-2-2020, n°18-24.986 F-D) :

Pour en obtenir l’indemnisation, il doit en faire spécifiquement la demande donc.

Un preneur évincé des locaux par le bailleur aura droit non seulement à une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice né du non-renouvellement du bail ET à des dommages-intérêts destiné à réparer le préjudice commercial de ne pas avoir pu continuer à exploiter les locaux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

L’apport de l’arrêt du 17 juin 2021 n° 19-21132

Dans cet arrêt, une commune avait donné à bail commercial des carrières à une société d’organisation de spectacles et d’évènements audio-visuels. Elle a délivré à sa locataire un congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction.

Sans avoir payé d’indemnité d’éviction à sa locataire, elle a expulsé son ancienne locataire et conclu un contrat avec une autre société exploitante.

La société expulsée a assigné la bailleresse en paiement d’une indemnité d’éviction et en dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait qu’elle n’a pas pu continuer à exploiter les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité.

La Cour casse partiellement l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix en Provence du 27 juin 2019.

Elle censure le raisonnement des conseillers de la Cour d’appel qui avaient retenu que :

« Le préjudice subi par la société [Locataire] par son éviction irrégulière et l’impossibilité de réintégrer les lieux serait réparé par l’indemnité accordée au titre de la perte de fonds de commerce. »

La Cour de cassation rappelle alors le principe posé en 2017.

Au visa des articles L145-14 et L 145-28 du code de commerce, elle juge :

« En statuant, alors que le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui réparé par cette indemnité, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »

En conclusion, on retiendra notamment que :

  • dans les conclusions, la demande en dommages intérêts pour le préjudice commercial doit être formulée dans une demande distincte de la demande en paiement de l’indemnité d’éviction et au visa de l’article L 145-28 du code de commerce.
  • les violations et fautes du bailleur pendant la période de maintien dans les lieux ne sont pas prises en compte pour « gonfler » l’indemnité accessoire de trouble commercial de l’indemnité d’éviction (recherche de nouveaux locaux, organisation déménagement…) (Cass.civ.3, 27 février 2020 n°18-24986).
  • le préjudice commercial doit être prouvé et réparable, à défaut, le locataire sera débouté (Cass.civ.3, 12 novembre 2020 n° 19-17953) : perte des résultats d’exploitation liés à l’activité spécifiquement exercée dans les locaux concernés, atteinte à l’image commerciale…. Le preneur ne peut pas se contenter de se référer aux éléments retenus par l’expert pour le calcul de l’indemnité d’éviction.

On peut identifier déjà les contestations possibles sur la preuve du quantum et du lien de causalité : détermination de la marge brute, contestation en cas d’absence de comptabilité analytique par établissement et/ou hausse de chiffres d’affaires globale grâce à d’autres activités ; baisse de chiffre d’affaires imputable à d’autres causes (notamment avec les difficultés du COVID) etc…

Conclusion

Les parties ont été renvoyées devant la Cour d’appel de LYON. Il sera intéressant de suivre l’issue de la procédure devant la cour de renvoi.

En effet, le preneur soutenait « que le fait de priver fautivement le preneur à bail commercial de son droit au maintien dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction n’a pas été intégralement payée cause nécessairement un préjudice au locataire… ».

La Cour d’appel de LYON se prononcera peut-être sur ce point qui n’est pas évoqué par la Cour de cassation dans l’arrêt du 17 juin 2021.

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